Luật Mới Về Kinh Doanh Bất Động Sản

Tại kỳ họp thứ 6 vào tháng 11/2023, Quốc hội Việt Nam Khóa XV đã biểu quyết và thông qua Luật Kinh Doanh Bất Động Sản sửa đổi (LKDBĐS Sửa Đổi) và Luật Nhà Ở sửa đổi (LNO Sửa Đổi). Hai luật này có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, cùng với Luật Đất Đai Sửa Đổi đang được cân nhắc và dự kiến sẽ được biểu quyết vào năm 2024 (Luật Đất Đai Sửa Đổi), sẽ hình thành một bộ khung pháp lý quan trọng mới điều chỉnh thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong bài viết này, chúng tôi đưa ra những thay đổi đáng chú ý đồng thời so sánh những điểm này với Luật Kinh Doanh Bất Động Sản hiện hành, Luật Nhà Ở hiện hành cũng như các văn bản hướng dẫn liên quan (lần lượt là LKDBĐS Hiện Hành và LNO Hiện Hành).

1. Những sửa đổi cần được hoan nghênh

1.1 Một số công ty có vốn đầu tư nước ngoài sẽ được đối xử giống như công ty 100% vốn trong nước 

Theo LKDBĐS Sửa Đổi, công ty có vốn đầu tư nước ngoài mà không thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đầu Tư (Công Ty CVĐTNN Không Phải Thực Hiện Thủ Tục ĐTNN) sẽ đủ điều kiện đăng ký và tham gia vào các hoạt động kinh doanh bất động sản như các công ty trong nước. Khi LKDBĐS Sửa Đổi có hiệu lực, Công Ty CVĐTNN Không Phải Thực Hiện Thủ Tục ĐTNN có thể đăng ký và thực hiện một số hoạt động kinh doanh bất động sản chưa được phép trước đó, bao gồm: 

1. bán, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất sau khi đã đầu tư và xây dựng hoàn tất các hạ tầng kỹ thuật theo quy định; 
2. mua công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 
3. nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê; và 
4. thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để cho thuê lại.

Để so sánh, theo LKDBĐS Hiện Hành, công ty có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được phép tham gia vào các hoạt động kinh doanh sau:

1. thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 
2. đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; 
3. nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; 
4. đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; và
5. đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

1.2 Bảo lãnh ngân hàng cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể được miễn bởi bên mua 

Theo LKDBĐS Hiện Hành, chủ đầu tư dự án nhà ở phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, trước khi bán hoặc cho thuê mua nhà ở đang trong quá trình xây dựng (Nhà Tương Lai). Nếu nhà đầu tư không bàn giao Nhà Tương Lai theo đúng tiến độ, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. 

Tuy nhiên, LKDBĐS Sửa Đổi quy định rằng bên mua có thể lựa chọn từ bỏ yêu cầu bảo lãnh này. Điểm mới này cho phép bên mua linh hoạt hơn trong việc cân nhắc liệu chi phí bảo lãnh (khi khoản chi phí bảo lãnh này thường được tính vào giá bán) có phải là khoản chi hợp lý để có thêm một lớp bảo vệ không.

1.3 “Diện tích sàn” hiện được xác định một cách chính thức và có thể được giao dịch hợp pháp

Các giao dịch liên quan đến “diện tích sàn” giờ đây đã được định nghĩa rõ ràng trong LKDBĐS Sửa Đổi. Mặc dù đã diễn ra trên thực tế, tình trạng pháp lý của những giao dịch này vẫn chưa được quy định rõ trong pháp luật Việt Nam. Giờ đây, với LKDBĐS Sửa Đổi, “diện tích sàn” sẽ được chính thức được thừa nhận như một “bất động sản” cho mục đích kinh doanh bất động sản. Sự công nhận minh thị này đã mở ra các khả năng khác, bao gồm việc tăng quyền chuyển nhượng, đinh đoạt, hoặc bảo đảm (chẳng hạn, thế chấp) diện tích sàn và diện tích sàn được hình thành trong tương lai. 

1.4 Khung pháp lý rõ ràng cho kinh doanh bất động sản về quyền sử dụng đất

Luật LKDBĐS Sửa Đổi đã mở ra khung pháp lý rõ ràng hơn về kinh doanh bất động sản đối với quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Như đề cập ở Mục 1.1, Công Ty CVĐTNN Không Phải Thực Hiện Thủ Tục ĐTNN hiện nay đã đủ điều kiện để tham gia kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, trong các giao dịch M&A, các nhà đầu tư nước ngoài cần xem xét duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu, nhằm duy trì thỏa mãn điều kiện được kinh doanh hoạt động này.

Đáng chú ý, LKDBĐS Sửa Đổi, lần đầu tiên, quy định các điều kiện đối với các khu vực địa lý đủ điều kiện kinh doanh quyền sử dụng đất (với cơ sở hạ tầng kỹ thuật đã hoàn thành) (Khu Vực Đủ Điều Kiện). Cụ thể, các Khu Vực Đủ Điều Kiện đó phải (i) không thuộc khu vực phường, quận, hoặc thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III (vui lòng tham khảo danh sách đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, được cập nhật đến ngày 22 tháng 12 năm 2023, trong Phụ Lục cuối bài viết này); và (ii) thuộc danh sách đủ điều kiện do Ủy Ban Nhân Dân cấp tỉnh có liên quan ban hành.

1.5 Tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu nhà ở có thể được giải quyết bởi trọng tài 

LNO Sửa Đổi đưa ra quy định về việc các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở của tổ chức, cá nhân, tranh chấp liên quan đến giao dịch về nhà ở, quản lý vận hành nhà chung cư có thể được giải quyết bằng trọng tài theo lựa chọn của các bên. Theo LNO Hiện Hành, chỉ có tòa án có thẩm quyền xét xử đối với những tranh chấp này.

Được biết, một số bản án vẫn thể hiện tòa án giữ quan điểm rất bảo thủ về thẩm quyền của mình đối với các tranh chấp liên quan đến bất động sản (đối với điều khoản thỏa thuận trọng tài). Xuất phát từ quy định mới trong LNO Sửa Đổi, theo đó, trọng tài bây giờ đã được phép giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà ở, cách tiếp cận của tòa án về sau này sẽ ít nhiều bị ảnh hưởng.

Tuy vậy, LNO Sửa Đổi có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025, và như vậy không rõ liệu một thỏa thuận trọng tài được ký trước ngày hiệu lực có thể thực hiện được hay không.

2. Những hạn chế mới được áp dụng 

2.1 Giới hạn mức thu tiền trước thấp hơn đối với thuê mua Bất Động Sản Tương Lai

LKDBĐS Sửa Đổi ấn định mức thu tiền trước thấp hơn đối với thuê mua Bất Động Sản Tương Lai, không phân biệt loại công trình xây dựng. Hiện nay, giới hạn 50% giá mua chỉ được áp dụng cho việc thuê mua Nhà Tương Lai (tức là, tài sản là nhà ở). Khi LKDBĐS Sửa Đổi có hiệu lực, chủ đầu tư tất cả các loại Bất Động Sản Tương Lai sẽ chỉ được phép thu trước tối đa 50% giá trị thuê mua trước khi bàn giao. 

2.2 Hạn mức đặt cọc đối với hoạt động bán, thuê mua Bất Động Sản Tương Lai.

LKDBĐS Sửa Đổi, lần đầu tiên, đưa ra giới hạn 5% giá mua đối với khoản đặt cọc để bán, cho thuê mua Bất Động Sản Tương Lai. Đáng chú ý, mức 5% này đã bao gồm trong ngưỡng 30% thanh toán trước lần đầu. 

2.3 Không còn quy định cho thuê Bất Động Sản Tương Lai 

LKDBĐS Sửa Đổi không còn quy định minh thị về việc cho thuê Bất Động Sản Tương Lai. Tất cả quy định liên quan đến việc cho thuê Bất Động Sản Tương Lai đã bị loại bỏ khỏi LKDBĐS Sửa Đổi (trong khi LKDBĐS Hiện Hành có quy định tại Chương III), mặc dù vẫn giữ nguyên quyền bán (thậm chí là quyền thuê mua). Do những sửa đổi này, có thể hiểu rằng các chủ đầu tư không còn được phép cho thuê Bất Động Sản Tương Lai theo LKDBĐS Sửa Đổi.

2.4 Quy định mới về ngăn cấm ký kết hợp đồng đặt cọc

Theo LKDBĐS Sửa Đổi, các chủ đầu tư không được ủy quyền cho các bên khác ký hợp đồng đặt cọc liên quan đến các giao dịch bán, chuyển nhượng và cho thuê mua của mình. Bên cạnh đó, LKDBĐS Sửa Đổi cũng duy trì quy định cấm về việc ủy quyền cho các bên khác ký hợp đồng bán, thuê mua như LKDBĐS Hiện Hành.

Đáng lưu ý, quy định cấm này không phải là mới đối với các chủ đầu tư dự án nhà ở vì đã được quy định theo LNO Hiện Hành.

2.5 Việc xây dựng phải thực sự được bắt đầu cho các Bất Động Sản Tương Lai không phải nhà ở

Theo LKDBĐS Hiện Hành, phần móng của Nhà Tương Lai phải được hoàn thành xong trước khi đưa vào kinh doanh. Căn cứ LKDBĐS Sửa Đổi, việc xây dựng Bất Động Sản Tương Lai phải được khởi công trước khi đưa vào kinh doanh.

Mặc dù yêu cầu xây dựng ban đầu đối với Bất Động Sản Tương Lai không phải là nhà ở thấp hơn (cụ thể, chỉ cần bắt đầu khởi công), quy định này đã bổ sung thêm một bước trước khi chủ đầu tư được phép đưa các tài sản này vào giao dịch. Chúng tôi lưu ý rằng, mặc dù vậy, yêu cầu đối với Nhà Tương Lai vẫn giữ nguyên (ở mức cao hơn, phần móng phải được hoàn thành).

Để đồng bộ với Luật LKDBĐS Sửa Đổi và LNO Sửa Đổi, Luật Đất Đai Sửa Đổi cũng được dự đoán sẽ được ban hành. Những sửa đổi trong Luật LKDBĐS và LNO Sửa Đổi sẽ hé lộ những điều chúng ta mong đợi từ phiên bản cuối cùng của Luật Đất Đai Sửa Đổi, bao gồm loại hình kinh doanh dành cho cho các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, và khả năng giải quyết tranh chấp bằng trọng tài.

Luật LKDBĐS Sửa Đổi và LNO Sửa Đổi sẽ có hiệu lực vào ngày 1 tháng 1 năm 2025. Các văn bản hướng dẫn được dự đoán cũng sẽ được ban hành. Về vấn đề này, chúng tôi đề xuất các bên liên quan có quan tâm nên tìm kiếm tư vấn pháp lý từ đội ngũ tư vấn tương ứng của mình, nhằm cân nhắc tác động của các điều chỉnh này đến hoạt động đầu tư bất động sản tại Việt Nam.

Tải bản tin về máy tại đây: Bản tin cập nhật Pháp luật - Luật Mới Về Kinh Doanh Bất Động Sản

[1] Được cập nhật đến ngày 22 tháng 12 năm 2023.

Bài viết này chỉ cung cấp một bản tóm tắt về chủ đề được đề cập, mà không có bất kỳ nghĩa vụ nào do Công ty Luật Frasers chịu trách nhiệm. 

Bản tóm tắt không nhằm mục đích cũng như không nên dựa vào nó để thay thế cho lời khuyên pháp lý.